Overweeg je om je huis te verkopen, maar weet je nog niet precies waar je moet beginnen? Hier lees je alles over een realistische waardebepaling, het kiezen van de juiste verkoopstrategie en hoe je jouw woning zonder onnodige kosten optimaal presenteert.
Een vrijblijvende waardebepaling is een onderbouwde inschatting van de verwachte verkoopopbrengst van je woning, bedoeld om je goed te adviseren als je verkoopplannen hebt. Hier zijn bij ons geen kosten aan verbonden.
Een taxatie is een officieel, gevalideerd rapport dat wordt opgesteld door een gecertificeerd taxateur (NRVT). Dat rapport heb je nodig voor de bank, bijvoorbeeld bij het aanvragen of oversluiten van een hypotheek.
Dat hangt vooral af van je financiële ruimte, hoeveel zekerheid je wilt en hoeveel duidelijkheid je al hebt over je toekomstige woning.
Koop je eerst, dan weet je zeker dat je een fijne nieuwe plek hebt, maar loop je het risico op tijdelijke dubbele woonlasten als je huidige woning langer te koop staat.
Verkoop je eerst, dan weet je precies wat je te besteden hebt, maar moet je mogelijk tijdelijk huren of een ruimere oplevertermijn afspreken. Tijdens een kennismakingsgesprek zetten we beide scenario’s nuchter voor je naast elkaar.
We kijken veel verder dan alleen de vierkante meters en een standaard rekensom. We analyseren recente verkooptransacties van vergelijkbare woningen in de directe omgeving, beoordelen de bouwkundige staat, het onderhoudsniveau, het energielabel en de ligging, en kijken naar de actuele vraag vanuit zoekers. Zo komen we tot een vraagprijs die past bij de markt en zorgt voor de juiste belangstelling.
Bij stille verkoop bieden we jouw woning eerst discreet aan binnen ons eigen netwerk van serieuze zoekers, zonder dat je huis direct op Funda of social media verschijnt. Dit is ideaal als je nog rustig wilt oriënteren op een volgende stap, waarde hecht aan privacy of eerst vrijblijvend wilt peilen hoe de markt op jouw woning reageert.
De kosten van een verkoopmakelaar bestaan meestal uit opstartkosten (voor onder meer fotografie, inmeten en plaatsing op Funda) en een courtage: een vooraf afgesproken percentage van de uiteindelijke verkoopprijs of een vast bedrag. Je betaalt de courtage pas bij een geslaagde verkoop via de notaris. Op onze tarievenpagina vind je precies hoe onze pakketten zijn opgebouwd, zonder verborgen kosten achteraf.
Voor een compleet en betrouwbaar verkoopdossier verzamelen we onder andere het eigendomsbewijs, een geldig energielabel, de vragenlijst over de staat van de woning, de lijst van zaken (wat blijft achter en wat gaat mee) en eventuele bouwtekeningen of garanties van verbouwingen. Gaat het om een appartement, dan horen daar ook de stukken van de VvE bij. Wij begeleiden je stap voor stap bij het verzamelen hiervan.
Grote verbouwingen vlak voor de verkoop verdien je zelden volledig terug. Wat wél werkt: zorgen voor rust, licht en ruimte. Werk kleine achterstallige klusjes af (zoals een klemmende deur of loszittende plint), ruim persoonlijke spullen en overbodige meubels op en zorg voor een verzorgde tuin of entree. Tijdens onze opname lopen we samen door het huis en geven we eerlijk aan wat wel en niet loont om aan te pakken.
Een huis kopen in deze markt vraagt om overzicht en een doordachte aanpak. Ontdek hoe je een scherp en onderbouwd bod uitbrengt, welke ontbindende voorwaarden jou beschermen en waar je tijdens een bezichtiging scherp op let.
Een sterk bod draait niet alleen om het hoogste bedrag, maar om de juiste combinatie van prijs en voorwaarden. Wij analyseren eerst de reële marktwaarde op basis van referentietransacties en bouwkundige staat, zodat je nooit blind overbiedt. Vervolgens stemmen we de opleverdatum en ontbindende voorwaarden zo slim mogelijk af op de wensen van de verkoper—dat geeft vaak net de doorslag.
De twee belangrijkste zijn het voorbehoud van financiering (zodat je kosteloos onder de koop uit kunt als je de hypotheek niet rond krijgt) en het voorbehoud van een bouwkundige keuring (waarmee je een maximumbedrag afspreekt voor direct noodzakelijk herstel). Welke voorwaarden in jouw situatie verstandig en haalbaar zijn, bekijken we per woning en per biedingsproces.
Het biedlogboek is een overzicht waarin alle uitgebrachte biedingen en voorwaarden op een woning anoniem worden vastgelegd. Zodra de wettelijke bedenktijd van de koper is verstreken en de koop definitief is, wordt dit logboek op verzoek beschikbaar gesteld aan alle kandidaten die een bod hebben uitgebracht. Dit zorgt voor transparantie in het biedingsproces.
Bij ‘kosten koper’ betaalt de koper de bijkomende kosten om eigenaar te worden van de woning. Denk hierbij aan de overdrachtsbelasting (standaard 2%, of 0% als je aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling voldoet), de notariskosten voor de leverings- en hypotheekakte, en kosten voor hypotheekadvies, taxatie en eventuele bouwkundige keuring. Gemiddeld kun je rekenen op zo’n 4% tot 6% van de koopsom aan bijkomende kosten.
De verkoper heeft een mededelingsplicht en moet bekende gebreken die normaal gebruik in de weg staan eerlijk melden. Tegelijkertijd heb jij als koper een onderzoeksplicht: je moet zelf goed onderzoeken in welke bouwkundige en juridische staat het huis verkeert.
Bij vrijwel elke bestaande woning - en zeker bij oudere panden, uitbouwen of woningen waar zichtbaar achterstallig onderhoud is - is een bouwkundige keuring verstandig. In een gespannen markt kun je de keuring opnemen als ontbindende voorwaarde in je bod, of in overleg met de verkoper al tijdens de wettelijke bedenktijd laten uitvoeren. Zo weet je precies welke onderhoudskosten je de komende jaren kunt verwachten. In de huidige markt wordt het veelal niet meer toegepast. Wij raden het wel aan.
Zelf zoeken op Funda is prima, maar daar begint het werk pas. Als aankoopmakelaar kijken wij tijdens bezichtigingen door de styling heen naar constructie, onderhoud, bestemmingsplannen en juridische valkuilen. Daarnaast kennen we de lokale marktwaarden, houden we je hoofd koel tijdens de onderhandelingen en controleren we de koopakte tot achter de komma. Vaak verdient een scherpe aankoopstrategie zichzelf direct terug.
Zodra er een akkoord is bereikt, breekt de formele fase aan. We leggen in begrijpelijke taal uit hoe de koopovereenkomst werkt, welke wettelijke termijnen belangrijk zijn en wat je kunt verwachten tot aan de sleuteloverdracht bij de notaris.
Bij particuliere verkoop is een mondeling akkoord nog niet bindend. De koop is pas rechtsgeldig zodra zowel koper als verkoper de koopovereenkomst hebben ondertekend (het schriftelijkheidsvereiste). Daarna heeft de koper nog drie wettelijke dagen bedenktijd om zonder opgaaf van reden van de koop af te zien. Pas na die termijn - en het verstrijken van eventuele ontbindende voorwaarden - is de koop definitief.
Om de verkoper zekerheid te geven dat je de koop nakomt, stort je na het ondertekenen van de koopakte standaard 10% van de koopsom op de derdengeldenrekening van de notaris. Dit heet een waarborgsom. Heb je dat bedrag niet direct vrij op je spaarrekening staan, dan kan je bank of hypotheekverstrekker tegen een kleine vergoeding garant staan voor dit bedrag: dat is een bankgarantie.
Een erfdienstbaarheid is een afspraak die vastzit aan het perceel, niet aan de bewoner. Denk aan een gedeelde oprit, een recht van overpad om achterom te komen of een verplichting rondom erfafscheidingen. Deze afspraken staan vastgelegd in het eigendomsbewijs en bij het Kadaster. Wij controleren deze stukken altijd vooraf, zodat je precies weet welke rechten en plichten bij het perceel horen.
Als je een appartement koopt, word je automatisch lid van de VvE en ben je samen met de andere eigenaren verantwoordelijk voor het onderhoud van het gebouw. We kijken daarom kritisch naar het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), de hoogte van het reservefonds, de maandelijkse servicekosten, het huishoudelijk reglement en de notulen van recente vergaderingen. Zo zie je direct of er grote uitgaven aankomen.
Vlak voordat we naar de notaris gaan, lopen we samen door de woning om te controleren of alles is achtergelaten zoals afgesproken in de koopakte en de lijst van zaken. We checken of er geen nieuwe schade is ontstaan tijdens de verhuizing, testen indien nodig apparatuur en noteren samen de actuele meterstanden voor gas, water en elektra.
Bij een verkoop ‘kosten koper’ mag de koper de notaris kiezen, omdat de koper ook de notariskosten voor de eigendomsoverdracht en hypotheekakte betaalt. De verkoper betaalt alleen de notariskosten voor het doorhalen (royeren) van zijn eventuele oude hypotheek. Kies je een notaris ver buiten de regio, dan rekenen verkopers soms extra reiskosten of volmachtkosten; dat stemmen we vooraf netjes af.
Verhuizen brengt financiële en fiscale keuzes met zich mee. Hier vind je heldere antwoorden over het benutten van overwaarde, overdrachtsbelasting en lokale regels zoals zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming.
Overwaarde ontstaat wanneer je woning meer opbrengt dan de openstaande hypotheekschuld. Bij de overdracht bij de notaris komt dit bedrag vrij. Gebruik je deze overwaarde voor de aankoop van je volgende huis (de bijleenregeling), dan houd je recht op hypotheekrenteaftrek over de nieuwe lening. Gebruik je de overwaarde niet voor je nieuwe woning, dan mag je over dat deel geen hypotheekrente aftrekken.
Heb je al een nieuw huis gekocht, maar is je huidige woning nog niet overgedragen bij de notaris? Dan zit je overwaarde nog ‘in de stenen’. Met een overbruggingskrediet schiet de geldverstrekker die verwachte overwaarde tijdelijk voor, zodat je de nieuwe woning alvast kunt financieren. Zodra je oude huis wordt overgedragen, wordt dit krediet direct afgelost uit de verkoopopbrengst.
Koop je een woning om zelf langdurig in te wonen, dan betaal je standaard 2% overdrachtsbelasting. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je een woning onder de jaarlijks vastgestelde woningwaardegrens en heb je niet eerder gebruikgemaakt van de regeling? Dan geldt de startersvrijstelling en betaal je 0%. Koop je een woning als belegging of tweede woning, dan geldt het hogere tarief van 10,4%.
In veel gemeenten geldt voor woningen tot een bepaalde WOZ-waarde een opkoopbescherming: je mag de woning na aankoop dan niet zomaar verhuren zonder vergunning. Bij nieuwbouwprojecten geldt daarnaast vaak een zelfbewoningsplicht voor een aantal jaar. Dit is bedoeld om woningen beschikbaar te houden voor mensen die er zelf gaan wonen. Wij checken altijd welke lokale regels voor een woning gelden.
Ja, dat heet een no-riskclausule. Hiermee spreek je met de verkoper af dat de koop alleen doorgaat als jij jouw eigen woning vóór een afgesproken datum hebt verkocht. In een krappe woningmarkt gaan verkopers hier alleen mee akkoord als er weinig andere bieders zijn, of als jouw eigen woning al bijna verkocht is. Meestal spreekt de verkoper dan wel het recht af om ondertussen door te gaan met bezichtigingen.
Bij vrijwel elke bestaande woning - en zeker bij oudere panden, uitbouwen of woningen waar zichtbaar achterstallig onderhoud is - is een bouwkundige keuring verstandig. In een gespannen markt kun je de keuring opnemen als ontbindende voorwaarde in je bod, of in overleg met de verkoper al tijdens de wettelijke bedenktijd laten uitvoeren. Zo weet je precies welke onderhoudskosten je de komende jaren kunt verwachten. In de huidige markt wordt het veelal niet meer toegepast. Wij raden het wel aan.
Zelf zoeken op Funda is prima, maar daar begint het werk pas. Als aankoopmakelaar kijken wij tijdens bezichtigingen door de styling heen naar constructie, onderhoud, bestemmingsplannen en juridische valkuilen. Daarnaast kennen we de lokale marktwaarden, houden we je hoofd koel tijdens de onderhandelingen en controleren we de koopakte tot achter de komma. Vaak verdient een scherpe aankoopstrategie zichzelf direct terug.
Elke stad, wijk en dorpskern langs de IJssel heeft een eigen karakter en dynamiek. Lees meer over de lokale woningmarkt, nieuwbouwontwikkelingen en het wonen in Kampen, Zwolle, Deventer en omgeving.
De regio langs de IJssel blijft onverminderd populair door de combinatie van historische binnensteden, goede bereikbaarheid en veel ruimte in het buitengebied. In steden als Zwolle en Deventer ligt het tempo hoog en wordt vaak scherp geboden, terwijl Kampen en de omliggende dorpen aantrekkelijk zijn voor wie net wat meer ruimte en rust zoekt op korte afstand van de stad. Omdat de verschillen per wijk en prijsklasse groot zijn, kijken we altijd naar de cijfers op buurtniveau.
Dat hangt helemaal af van je woonwensen. Wie houdt van karakter en levendigheid kiest vaak voor de historische binnenstad van Kampen of Deventer, of wijken als Assendorp en de Wipstrik in Zwolle. Zoek je meer ruimte, groen en gezinsvriendelijkheid, dan zijn wijken als Kampen-Zuid, het nieuwe Reeve, Stadshagen of dorpen als IJsselmuiden, ’s-Heerenbroek en Olst-Wijhe erg geliefd.
Bij nieuwbouw koop je vanaf tekening en tekenen je een koop-aanneemovereenkomst. Let goed op de meerwerkopties (die kunnen de uiteindelijke prijs flink verhogen), de verwachte opleverdatum, eventuele bouwrente tijdens de bouw en de zelfbewoningsplicht vanuit de gemeente. Ook bij nieuwbouw denken we graag met je mee over de indeling, keuzes en waardevastheid op de lange termijn.
In een Hanzestad woon je op loopafstand van winkels, horeca en het station, vaak in een woning met veel karakter maar met minder buitenruimte en parkeergelegenheid voor de deur. In de dorpen en het buitengebied rond de IJssel krijg je doorgaans meer tuin, rust en parkeerruimte voor hetzelfde budget, terwijl je binnen tien tot vijftien minuten alsnog in de stad staat. Tijdens een kennismaking helpen we je graag om die afweging scherp te krijgen.
Achter elke gevel schuilt een eigen verhaal en bouwkundige werkelijkheid. Van karakteristieke panden in de binnenstad tot woonboerderijen in het buitengebied: hier leggen we uit waar je op let bij onderhoud, clausules, bestemmingsplannen en verduurzaming.
In historische binnensteden zoals Kampen en Deventer spelen zaken als fundering, optrekkend vocht, houtrot in balklagen en kozijnen, en verouderde elektra of leidingwerk een grote rol. Daarnaast gelden bij rijks- en gemeentelijke monumenten of een beschermd stadsgezicht strikte regels voor verbouwingen, isolatie en schilderwerk. Wij nemen deze punten direct mee in onze beoordeling, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Met een ouderdomsclausule geeft de verkoper aan dat de woning al wat ouder is en dat je als koper niet dezelfde bouwkundige eisen mag stellen als aan een nieuwbouwwoning. Een asbestclausule houdt in dat er gezien het bouwjaar (meestal vóór 1994) asbesthoudende materialen in de woning verwerkt kunnen zijn en dat het risico daarvan na de overdracht bij de koper ligt. Wij leggen je precies uit wat dit in jouw geval betekent voordat je tekent.
Bij een woning in het buitengebied kijk je naar veel meer dan alleen het woonhuis. Denk aan het omgevingsplan (heeft het perceel een woonbestemming of nog een agrarische bestemming?), eventuele asbestdaken op bijgebouwen, de aanwezigheid van een septic tank of drukriolering, bodemkwaliteit en erfdienstbaarheden zoals recht van overpad. Juist hier is een grondige dossiercheck onmisbaar.
Het energielabel weegt steeds zwaarder mee. Een energiezuinige woning (label A of hoger) heeft lagere maandlasten, is aantrekkelijker bij doorverkoop en geeft vaak recht op extra leenruimte bij de hypotheekaanvraag. Heeft een woning een lager label, dan kun je juist extra lenen om energiebesparende maatregelen mee te financieren. Wij helpen je inschatten wat verduurzaming kost en oplevert.
De NEN 2580 is de landelijke meetinstructie waarmee het woonoppervlak en de inhoud van een woning op een uniforme manier worden berekend. Zolders met te weinig daglicht of een te laag plafond tellen bijvoorbeeld niet altijd mee als woonoppervlak. Een kloppend meetrapport voorkomt discussies achteraf en zorgt dat je appels met appels vergelijkt.
Deze clausule betekent dat je de woning koopt in de exacte staat waarin deze zich op dat moment bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. De verkoper sluit daarmee vrijwel elke aansprakelijkheid achteraf uit. Dit komt vaker voor bij woningen uit een nalatenschap of verkoop door beleggers. Als deze clausule wordt voorgesteld, is extra grondig bouwkundig en juridisch vooronderzoek essentieel.
Grote beslissingen vragen om de juiste klik en een vertrouwd klankbord. Benieuwd wat uw woning waard is of welke kansen de markt u biedt? De koffie staat klaar voor een open en vrijblijvend adviesgesprek.